陈先生问：大约六年前我在长岛一个商业区租了一楼店面经营餐馆，租约总共签了12年，每个月租金8200元，这价钱六年前还算合理，但近年附近房价衰退，相同格局的店面只要6000多元。我的生意也不算太好，每个月赚的钱只够付房租、生活困难，向房东争取多次减少租金，房东只愿意口头承诺每月减少500元，待我经济情况好转还是得缴8200元。这样不是长期、永久的降低租金我觉得没意思，想退租但没钱偿还剩下的租约；想转卖餐馆又怕租金太贵卖不掉；想过把租约转掉，但房东又很挑剔接手的商业类型，凡是会吵的像舞厅、夜总会房东都不喜欢，处理起来很棘手；想一走了之又怕被告、影响信用，而且当初还有朋友帮我担保，若房东追究也会影响到他。犹豫不决该怎么处理。朱益民律师答：许多做生意的人租店面时都没仔细看租约，租金低、地点满意即可，但合约常常充满陷阱，如维修责任、租金计算等。你在六年前签约的那一刻是最适合与房东谈判的时机，95%的机率房东会让步。尤其12年是不短的合约，更应小心谨慎请律师协助判断合约内容是否合理，若太过苛刻，像接手的商业类型太侷限、或太偏向房东主观，就应立即协调修改。如果你就此放弃、被房东追讨剩余房租，确实会影响到担保的朋友。你和朋友皆可申请破产，若符合纽约州豁免条件可申请豁免，保住自住房等维持基本生活的财产。然而你也应透过律师告知房东的责任，「积极寻找新房客」，如透过报上登广告、网上发信息等方式，不能消极等你代找新房客、或等你赔偿剩余租金。房东所支出的广告费、律师费、签约费等开销，将由你负担。