华人地产与贷款业一些盛行的「潜规则」，让刚踏入该行的新人很难适应。华裔贷款经理人直言，与其他族裔业者相比，一些华人地产经纪违反规定要求佣金分成「太大胆」，无奈为了生存，只能随波逐流。

刚成为贷款经理人三个月的沈女士，因短时间内做成多笔他人未能做成的房屋商业贷款，赢得许多客户信赖，不少地产经纪也找上门，希望将手上生意介绍给她，一起合作。

她表示，根据行业规定，她每做成一笔贷款都可获得一定费用，然而地产经纪不能因为将生意介绍给她而索取分成。沈女士说，这个规定是为防止贷款经理和地产经纪一起矇骗消费者，若被发现，两个协会会分别将双方的资格证书一起吊销。

不过现实世界中，她接触过的许多华人地产经纪，都会多少暗示或明示向她索取佣金分成，让沈女士十分无奈。

她透露，这种情况要是被查到不仅会丢饭碗，更难以再踏入这一行，但许多华人地产经纪胆子之大，让她瞠目结舌。曾有一名地产经纪，准备将一笔80万元贷款介绍给沈女士，完成后沈女士可拿到4万元回扣，而这名地产经纪之后约她吃饭时明确表示，要想做成这笔单子，事成后要分他八成，就是3万2000元。沈女士当场拍案而起，气愤离去。

沈女士指出，通常地产经纪替业主售房可获一笔佣金，很多经纪还想通过与贷款经理勾结，从买家贷款中再赚一笔，太过「黑心」。她说，有次还碰上一名地产经纪，希望她在给房屋估价时，可以将40万元的房屋写成48万元，这样可让地产经纪在与买家沟通时，有更大议价和多收佣金空间，并表示，事成后绝不会亏待沈女士，但遭到沈女士严辞拒绝。

她指出，虽然这种做法违规，但若在华人社区不分回扣给地产经纪，很难做成生意，今后也妄想在圣盖博谷生存，因此只要经纪不太贪心，她都会答应给予对方一半费用作礼金。

她称，入行几个月也与不少非华裔地产经纪做生意，从无碰到过主动索取佣金分成和回扣等乌烟瘴气的事，大家做生意都非常规矩，遵守行业规则，这样人也轻松，无需有任何顾虑，若是她主动给对方回扣，对方不仅不接受，恐怕也无下次合作的机会。

华裔地产经纪黄先生表示，他也曾听说一些地产经纪向贷款代理人索取佣金分成，这类行为完全违背协会行规。多年前，曾发生过贷款经理和地产经纪联手，将一个买家骗得团团转，获利数百万元，最后双双进入联邦监狱。

黄先生指出，他认识的大多数华裔地产经纪都非常守规则，不是每个人都那么贪心，希望大家可以共同维护良好生意环境，一起按照游戏规则办事。