一中国公司今年初以2亿6500万元的价格买下了曼哈坦6大道1180号大楼，成为今年纽约商业地产界的大新闻，代表该公司参与购买谈判决策的是WK国际律师事务所的执行合伙人吴异军（Allen Wu）。

吴异军在纽约地产投资界有20多年专业经验，他认为，在未来五年里，美国中小企业将继续走下坡路，很多地产需要转卖，这是中国投资者进入美国房地产业的好机会。投资者低价买进商业房产后，只要找到合适的租客和融资渠道，就可以立于不败之地。现在同样也是住宅楼宇投资的好时机。

亿元级的商业大楼：投资回报稳定

曼哈坦6大道1180号大楼由中国一私有公司出资2亿6500万元购买，这样大的手笔，令人无法不关注。吴异军表示，随着中国产业结构的调整和中国企业向国际化方向的发展，大型私有企业在国际房地产市场投资是一个趋势，他们正走出国门，到外国市场「落地生根」，建立新的基地，开展业务。而且中国政府也鼓励企业到海外置产，并帮助他们落地生根。最近就有不少中国企业来美国购买商业大楼。

吴异军认为，现在中国公司已经具备了进入美国房地产界，有能力进入亿元级的高端商业大楼业。这类顶级商业大楼租金涨幅稳定，地税和管理费用可以转给租客，有稳定现金收入，税法上也有各项优惠政策，属于「风险小，投资回报稳定」型的产业。

但是，这样的海外置地有多个挑战要面临，包括与国际地产商的谈判技巧、购楼资金的融资问题、当地的大楼管理公司难以驾御等。这时律师的作用就非常重要，除了语言文化的交流问题外，律师还要了解该国际市场地产的游戏规则、银行对融资的要求、管理公司的成本控制等，内容涉及税法、投资结构、地产租约、融资、地产预测等多方面。找到可靠的律师是成功买卖的关键一步。

千万元级的商业楼宇：谈判要冷处理

除了亿元级的商业大楼，美国有不少千万元级的商业楼宇也正在寻找买家，仅在曼哈坦就有不少。这些20层以下的大楼，可以设为公司总部，楼下开设餐厅，楼上给员工居住，非常实用。

虽然这些楼宇价格不像亿元级大楼这样大，吴异军提醒买家也要小心投资，尤其在谈判中要注意技巧。首先谈判要冷处理，不能显得太急迫，千万不要相信卖方经纪的「还有三四个买家排队要看」、「这个交易很好，前景更好」等话。同时，要说一些卖方愿意听到的话，包括「我的资金已经准备好了」、「过户应该很快」、「接下来打算再买一幢」等。其次，要看数据，一定要仔细看该楼收入和支出的帐目，净值报告、工程纪录、大楼运营等，一不小心可能就会损失数百万元。然后，要有耐心，要与卖方多接触。

住宅公寓选择：价格功课要做好

吴异军对住宅楼宇的地产法律和操作也经验丰富，他提醒买房者在价格上要多做研究功课。虽然中国买家一直都对公寓或楼宇的售价非常敏感，但简单的一个数字其中有不少学问不能忽视。

首先，除了知道该套公寓或该幢楼宇的售价外，还要了解该公寓或该楼宇每一平方呎的单价是多少，与周围同类型公寓或楼宇相比，这一数字指标的差异有多少。砍价时，一般在5至10个百分点之间，不要过度；砍价时要耐心，做好讨价还价两至三个回合的准备。

吴异军表示，公寓楼在售卖时公寓也分三六九等，这不仅是指公寓的价格和面积，更是其等级。最好的几套公寓，一般不轻易出示给看房者，说起来都是「已经卖了」，其实是为了待价而沽，卖出最高价。第二等的公寓，只要买家出价达到基本价格，就可以成交了。第三等的公寓，一般本地人不会买，它们或许楼层低风景差，或是设计差，或朝向有问题，这等公寓听起来售价都不高。如果只以售价为标准，那买家很可能就花钱买了三等的公寓还以为自己赚了便宜。

对于在地产买卖中作用关键的地产经纪，吴异军提醒买家不要轻信，尤其在房屋出租中，因为现在网路发达，屋主完全可以通过免费的网站来出租或介绍自己的公寓或房产，免得被经纪赚走佣金。