影音来源：记者张宏

GoGo房地产公司执行总裁郑德伦，20日在世界日报与亚美企业家联盟合办的「川普税改之节税及投资攻略论坛」上大胆预测，今年房地产市场会有10%以内的跌幅。但这是极限，预估跌幅不至于超过10%，因为美国经济大环境健康，人口持续上升，未来房市还是会上涨。

郑德伦的讲题是「拍卖屋翻新致富与节税」，他说，他预测全美房价会向下调整10%，理由有二，首先是美国现在GDP数值与房价走势背离，其次是联准会持续升息。由于美国是自由经济市场，真正控制房地产市场走势的是联准会利息，今年利息会以每次0.25%的节奏逐步调升，预计会调息三次。利息增加必然引导房价变化，假设增到5%，预计今年购房会比2010年增加60%的利息成本，加上房屋升值，使得购买房子的实际成本，比2010年增加快一倍，因此需要微幅下跌来修正市场。

对于房价下跌幅度不会超过10%的理由，他说，因为现在银行严格要求购屋者的实际购买能力，保证贷款人的资产负债比控制在28%至36%，简单来说，就是购屋者的总资产必须是总负债的三倍。另外一个原因是市场上不良资产大量减少，通常市场若呈现跌势而又有大量不良资产不计血本抛售，将推波助澜加剧房价跌势。但是从2006年起，银行严格要求绝大部分的购屋者必须自备20%头款，所以当市场价格跌幅在20%内时，由于屋主仍有足够的净值（Equity），将惜售而不会呈现恐怖的卖压抛售行为。

他说，房地产下跌对投资者是好事，面对这个房产下跌的大趋势，投资者要睁大眼睛，小心谨慎，挑到好货。加州没有真正的法拍屋，都是属于「不良资产拍卖」（Trustee Sale），不经过法院拍卖。要购买这类拍卖屋需要具备两个知识——相关的法律基本知识和相关的统计数据，否则很容易吃亏。

对于川普的税改政策，郑德伦认为，税改将自用住宅利息扣抵额从100万元降为75万元，产业税加上州所得税抵税上限减为1万元。但目前美国经济反弹力道强劲，所以川普的税改政策对房地产市场影响幅度不大。对于保持观望的投资者来说，这些改动不会大程度影响其购买慾望，从投资价值角度来看，美国经济大环境健康，未来10年到20年人口会持续上升，住房属于供不应求状况，未来房市还是会上涨。