「加租封顶法」强制设上限 房东恐频繁涨房租

加州州长纽森（Gavin Newsom）签署AB 1482住房法案，正式限制租金上限。与此同时，房东也正透过各种方式，企图规避法案，许多人认为，该法将迫使房东更频繁的提高租金。

这项由加州众议员邱信福（David Chiu）提出，俗称「加租封顶」的租金管制法（Rent Cap Bill），将于明年元旦起实施，在整个加州设置租金上涨标准，每年涨幅不能超过通货膨胀指数再加5%，最高可达10%。该法适用屋龄15年以上建筑物，且仅适用由公司或其他机构投资者拥有的单户住宅，并于2030年到期。法案也替住在租屋至少一年的房客提供正当驱逐保护。

公寓协会执行主席Daniel Yukelson表示，政府愈对物业所有者限制更多，他们寻求更多方式规避法规，保护大型投资。

目前，不受租金限制的房东，可向长期租客提出60天的搬迁通知，此举不会破坏租约。但从元旦起，该法案涵盖的房东，将仅在包括不交租金或损害房屋等原因情况下，才得以驱逐居住一年以上租客。

专精租赁律师Dannis Block在日前于巴沙迪那举行的公寓业主贸易展上指出，任何超过涨幅上限的租约，都需在1月份取消。但对于新的正当驱逐则没有类似规定，因此，想要摆脱任何低房租租客，且大幅提高租金者，房东只要在明年1月1日前发出驱逐通知即可。Block说，他的建议符合法律规定，帮助业主获得最大回报。

Yukelson不建议迅速驱逐租户以避开新法律，他表示这对该行业前景不利。然他和其他业内人士说，许多小业主提供相对负担得起的住房，但他们担心，一旦业主意识到他们将无权大幅提高租金，房东将愈来愈频繁提高租金，甚至达到最高上限。

一些小房东回应洛杉矶时报说，该法不会改变任何事。但有业主则表示，会採用Block建议，希望在法律之前，摆脱问题房客。另一位自称拥有数百单位的房东说，他想驱逐低房租租客，以便收取更高额房租。他说，他不得不这样做，因搞不好明年再增加一个上限，从5%改为3%。

确实，限制租金上限，可避免某些社区大规模加租。柏克莱加大Terner住房创新中心一项研究显示，以播佑冈（Boyle Heights）为例，2017年非租金控制单位房租中位数上涨20%，比去年同期增长11%。然而，在加州十个社区的五年分析发现，大多中位数年租金涨幅都低于8%。

并非每个房地产业内人士都反对该案，加州公寓协会保持中立。该协会公共事务资深副总裁Debra Carlton表示，像Block这样的建议，即房东赶在明年元旦前，不合情理的驱逐低房租租客，「不必要散播民众法律的恐惧心理，法律允许合理的利润，旨在遏止欺诈。」她认为，该法案不应突然导致房东营运方式发生如此巨大变化。